随着828新政策的实施，众多房地产项目纷纷宣布提价，理由是“成本上升”。面对这种说法，许多购房者不禁心生讥讽：“成本定价？这真是笑话，既然如此，那些地王为何没有一个能卖过其地价？”在购房者看来，房价的最终决定因素无疑是市场需求，而不是所谓的成本。虽然两方各有道理，但都只是看到了事情的一部分。矛盾之处在于，随着时代的发展，房价的定价方式必然会随之变化。可以明确地说——在新政策后推出的全新楼盘，必然采用成本定价法。

自90年代以来，房地产行业经历了三个重要阶段，而每个阶段对房价的决定因素也有所不同。 第一个阶段是以成本为定价依据。当时，全国各地的房价都大致相同，如北京、上海、南京及天津的房价均在每平方米3000-4000元之间，差距不大。由于土地并没有进入市场化定价体系，有些地方甚至是使用划拨土地，因而房价几乎完全取决于建造成本，价格趋同。

第二个阶段则是需求定价。随着土地市场化，真正的变量开始显现——人口。人们的涌入和产业的发展直接引发了购房需求，从而推动房价上涨。例如，成都因大量外来人口而火热，2021年更是有36万人落户，促进了当地的购房热潮。然而，需求定价往往是双向的，需求旺盛时房价上涨，反之则可能下跌。天津在这方面的例子尤为明显，随着人口的稳定，房价却因缺乏需求而难以保持高位。此外，存量房市场也采用了需求定价法，老旧楼盘往往需要通过降价来实现销售，原因并非是建造成本低，而是因为产品已过时，需求不足，迫使价格下调。

到了最新的第三阶段，房价再次回归到了成本定价模式，即在828新政策出台后，房价的定价逻辑为“成本与售价的平衡”。然而，这种成本定价主要适用于增量新盘。曾经是暴利的房地产行业，现在却变得薄利，以至于天津的新盘利润空间只能维持在5-10%。不仅如此，在此阶段，市场预期也低迷，购房者和开发商都不再关注未来的发展，而是将焦点集中在现实的“静态测算”上。

开发商需确保计算的账目合理，才能获取土地和开发新盘。成本定价的核心在于成本与售价之间的平衡。若房价不涨，开发商将难以维持之前的利润水平。而成本已接近极限，无论是建材的选择还是其它方面，都在努力降低成本。土地产权的供给仅由政府负责，若要实现地价的降低还需长期的谈判过程，因此此路显得漫长且不易。

最终，只有具备盈利空间的新盘才有可能进入市场。由于筹备开盘的新项目需要保证其市场合理性，现阶段推出的4.0版本新盘具备价格上涨的动力。其中，提升价格的原因主要包括：自身资金成本上升、同类新盘供应减少、购房需求旺盛以及新的4.0盘的成本定价提升了市场的价格基准。因此，当前的涨价可以视作“被动性”涨价，类似于因原材料成本上升而导致产品提价的现象。

预计在不久的将来，天津房地产市场将出现两种截然不同的现象并存：现房将继续降价，而新盘价格则会上涨。这是不同定价模型之间的直接碰撞。在当前的市场格局中，存量现房和老旧产品依旧按需求定价出售，而增量新盘则依据成本定价入市。新政策后，开发商在降低杠杆和放慢开发节奏的背景下，必须精打细算，否则将因无法满足成本定价要求而不得不放弃该项目。房价回归传统定价方式，并非是回到过去，而是行业变革下的必然走向。